中古マンション+リノベの確定申告のやりかた

リノベ体験記

我が家は2017年末に中古住宅を購入しました。

年末に購入を決定して、実際にローンを組んで売買契約を行ったのは2018年に入ってから。

よって今年が初めての確定申告で住宅ローン減税の申告をします。

コレがまた大変でした……

普通に中古住宅を購入しただけであれば、国税庁HPの確定申告書等作成コーナーで書類を作成するのみだったのでしょうが、我が家は

中古マンション購入代+リノベ費用で住宅ローンを組んでおります。

そのため、通常の方法では書類が作成できなかったのです……

おまけにローンはペアローンです。

何度入力してもうまく行かなかったので諦めて国税庁まで出向いて相談し無事確定申告を終えました。

1度目は書類が足りなくて出直したので合計2回も…正直もうやりたくないです(笑)

これから中古マンションを購入してリノベしたい方の為にこの確定申告のやり方を記載したいと思います。

東京国税局での確定申告について

日によって混雑度は異なりますので、あくまで私が行った日のざっくりな混雑度です。目安になれば。

午後から行った日

順番待ち:1時間ちょっとの待ち時間

書類入力前の相談:4人につき1人の署員がついて順に相談に乗りながら書類を作成していきます。大体1時間程度かかりました

午前から行った日

順番待ち:8時45分着で相談ブースは埋まっており、順に空き待ち(9時15分からの開始)9時30分には順番が回ってきました

書類入力前の相談:大体1時間くらい

PC入力作業:作成した書類どおりに入力していくのでわかる人は早いと思います。

我が家の住宅ローンの前提

まず、簡単に我が家の住宅ローンの組み方について説明します。

中古マンション購入と同時にリノベーションをしており、ローンはこのリノベーション代も含めてローンを組みました

さらにペアローンを組んでおり、その持分は1/2づつに設定しました。

ペアローンにする場合、持分の分割はなるべくわかりやすい数値にしたほうが良いと思います。

自由に設定可能ですが、判りにくい案分にすると計算が面倒です。わかりにくいです。確定申告する際に軽く死ねます

住宅ローン減税の上限金額に関わる事にもなりますので、上限いっぱい使えるような案分にすることも大事ですが、わかりやすい数字にすることも大切だと思います…

用意する書類について

確定申告を行う前に以下の書類を準備しておきます。

・給与取得の源泉徴収票原本
会社から年末調整でいただく書類です
・マイナンバーカードもしくは通知書+免許書などの身分証コピー
通常の個人証明書類です
・住宅取得資金にかかる借入金の年末残高等証明書原本
銀行から送られてくる書類です。もし送られてきてないのなら問合せましょう
・建物・土地の登記事項証明書原本
(夫婦の場合どちらか1通はコピー可)
期限はいつでもかまわないようなので、取得したときに添付されていたもので
かまわないようです。必要なら郵送なりで取り寄せます
・増改築工事証明書コピー
我が家はこの書類が無かったです。1級建築士が作成したものが必要です。
別途費用がかかる場合があります。忘れずに施工会社に問合せましょう
・建物・土地の不動産売買契約書コピー
住宅の売買契約のときに不動産会社から受け取ったもの

特に忘れがちなのが増改築工事証明書です。これ、必要なことに気が付いてあわてて作ってもらいました。我が家の場合別途費用が必要になりました。工事が終わったら必ず取り寄せるようにしましょう!

書類の作成方法

ちなみに、リノベの内容がバリアフリーに特化していたり、断熱性能に特化していたりした場合、この画面の青丸の部分にチェックを行えばいいだけなので恐らく入力は簡単です。

我が家の場合対象ではなかったのでただの増改築になります。

(ここで窓の断熱化を全窓にたいして行っていればよかったのではないか…という後悔がはじめておこりました。そういうお得になる情報教えて欲しかった。)

確定申告書等作成コーナーでは1件に対しての入力しかできません。合算するには手書きの書類を作成する必要があります。

それがこの書類です。

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書

おそらく税務署にいかないと無いので、この書類を税務署にて入手してくるか、書類作成の列にならぶ必要があります。

それではこの書類の書き方の説明です。

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書の書き方

前提として

中古マンション代:3000万

リノベーション代:1000万

合計4000万の物件です。 をローンは頭金も入れて3500万組んだとします。

持分は夫婦で1/2ずつ。

ローンの年末残高は3400万とします。

1 住所及び氏名

ここは書類を作成するものの住所と名前を記載します。共有者は右の欄に記入します

2 新築又は購入した家屋等に係る事項

ここは中古マンションを購入した情報を記入します。

居住した日付、中古マンションの購入金額(建物・土地の不動産売買契約書から転記)、総床面積(建物・土地の登記事項証明書から転記)

土地に関しては取得対価は記入しなくてOKですが、面積は「建物・土地の登記事項証明書」から計算して算出します。

3 増改築等をした部分に係る事項

ここはリノベーションした情報を記入します。

居住した日付は同じ日付、費用はリノベ代(増改築工事証明書からの転記)をします。

 

4 特定取得に係る事項

中古マンションは消費税はかかりませんが、リノベーション代には消費税がかかります。そのためここはチェックを入れます

5 家屋や土地等の取得対価の額

① AとBは夫婦で1/2づつですので、1/2を家屋・土地増改築等に記入します。

② 家屋の金額は購入金額から持分1/2にした1500万、土地はなし、増改築も工事費から持分1/2にした500万を記入します。

6 居住用部分の家屋又は土地等に係る住宅借入金等の年末残高

GとHの部分に記入します。

③の箇所は銀行から送られた「住宅取得資金にかかる借入金の年末残高等証明書」から年末残高の数字を記入します。

ペアローンですので、夫婦それぞれ同じ金額です。(半分ずつではありません)それぞれの名義に同じ金額の書類が送られてくると思うのでそのまま記載します。

ちなみにGもHも同じ金額でOKです。

④は持分の割合です。1/2づつなので50%

⑤ ③の金額から持分に対しての金額を記入します。この場合3400万の50%なので1700万です。

⑥ ⑤の金額と②の金額を比較して小さい数字を記入します。 この場合②の方が小さい数字ですので②に記載した1500万と500万を記入します。

⑦ 居住割合は特に事業用として取得していなければ100%です。

⑧ ⑦で100%としていれば⑥の数字そのままを転記します。

⑨ ⑧の数値を足した合計金額を記入します。丁度中古マンション+リノベの金額の持分で割った2000万となります。

ここで2枚目の計算式に行きます。

 

説明読んでみると私が教えてもらった内容と違う気がしますが^^;

ようは⑨で記入した数値の0.01を掛けた数値が控除額になりますよ ってことです。

2000万なので0.01をかけると20万になります。

8 特定増改築等)住宅借入金等特別控除額

⑧(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の欄の真ん中あたり「重複適用」にチェックを入れます。

⑲には計算した控除額である20万を記入します。

これで住宅借入金等特別控除額の限度額の計算ができました!

あとはこの金額を確定申告書等作成コーナーに入力するだけです。

適用を受ける控除の選択には(特定増改築等)住宅借入金等特別控除 にチェックをいれておきます。

すると(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の入力する画面が出ますので

こちらの画面で「控除額の計算が済んでいる」を選び、以下のように入力します。

通常であれば

この二つの選択肢を選びたいところなのですが、同時に選択できないんですよね…なので予め計算しておく必要があるんです。

以下の赤く囲った選択肢を選びます。

最後の額の入力欄に計算した20万を入力します。

あとは通常の確定申告と同じです。

金額の根拠となる手書きで作成した計算書と、添付書類を封筒に入れて提出すればOKです。

ちなみに、計算で出した住宅借入金等特別控除額はあくまで限度額です。給与取得の源泉徴収票の源泉徴収税額を超えて戻ってくる事はありません。

ですので夫婦でローンを組む際年収差がある場合はこの源泉徴収税額を見て住宅借入金等特別控除額を計算し、持分・ローンの割合も設定すれば一番お得です。

計算がちょっと面倒になりますけどね^^;

 

ちなみに…こうやって教えてもらいましたけども、この書類の書き方を説明するために作り直してよくよく考えると単純に年末残高に対しての自分の持分金額に対して0.01掛けた金額が控除額となるようなので、この計算間違っているんじゃ……と思いましたよね。私の考えが正しければこの場合の控除額は17万となるはずです。

うーん!?

ここまで書いてなんですが参考にしないほうが良いかもしれません^^;

間違っていたら修正の案内が来るそうなのでそれ待ちですねぇ。(その時にまた正しいものに修正したいと思います)

とりあえずここでは中古マンション+リノベの確定申告は手書き入力書類が必要で、控除額を計算してから直接入力する必要があるよ!

ってことが伝われば良いかな…と思います。

ご参考になれば幸いです。

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