中古住宅を買ってリノベするまでの道 その8 「住宅ローン」

中古住宅を買ってリノベするまでの道 その8 「住宅ローン」

住宅ローンを借りよう

 

住宅ローンとは…つまりは家を担保にお金を借りるということです。(抵当権というようです)
お金を払えなくなったら家はボッシュート(古い。今の子知らないでしょ…)となりますね。
借りられる金額については債務者の年収、物件価格が関与してきます。
そして金利については借りる金額と用意できる頭金が関与してきます。
(専門家じゃないので間違っている部分もあるかもしれませんがおおよそそんな感じみたいですよ)

昔は物件価格以上も借りられたようです…
多めに借りてそれで車を購入~とか良く聞く話でしたが

今はそういうことはできないみたいです。
上限は物件価格(+もしかしたら手数料分もかも?)
私たちの場合、リノベーションもするので、その金額も含めてもらえます

そして債務者の収入…年収300万の人だったら1500くらい…5~6倍、いいところ勤めてたりよっぽどいい材料があって7倍が限度なようです。
銀行も商売なので返せなくなってもらったら困るので審査は厳しいです。

例)年収400万の人が3000万の物件を購入する際
ローンは3000万まで組むことができるけど、年収が400万なので、その5倍である2000万までしか銀行は貸せないという審査が出た。残りは自己資金で用意するしかない。
なので頭金が用意できなければ物件はあきらめることになりますね…なので物件購入を検討している人は銀行のローン審査だけは受けておいたほうが今後の購入計画もスムーズになると思います。
(欲しいとおもったのにローンくめなくてダメになったケースってよくあるらしいです;;)

金利は借りる金額によっても変わるのですが、頭金をどれだけ用意できるかによっても優遇できるようです。
頭金はできるだけ用意しとけといわれるのはここに理由があるようですね。
(もちろんいろんな諸経費がかかってしまうので手元にお金がないといけないともありますが)

たとえば4000万の物件に対して頭金を1000万用意できれば、何かあって家がボッシュートされても
銀行は物件を売れば1000万得できる。頭金が0なら銀行は何も得がないわけです。
※実際にはもっと複雑ですが簡単に解説するとこんな感じとして許してください
なので銀行は頭金の用意ある人には金利を優遇してくれるようです。
まぁ、普通に考えて貯金がある人とない人にお金貸すなら、お金ある人に貸したほうがちゃんと返してくれる見込みが高いですからね。
信用という点が金利に反映されるようです。

住宅ローンの組み方

 

我が家の場合
我が家は共働き 2人の年収は同じくらいです。
私は2度育児休暇を取得。今後の予定はいまのとこなし。

共働き夫婦が住宅ローンを組む方法としては、

「連帯保証」「連帯債務」「ペアローン」「どちらかのみの単独債務」

の4種類に分類できると思います。
それぞれを簡単に説明すると

連帯保証

住宅ローンを契約するのは「主債務者」(例:夫)であり、もう一人は連帯保証人(例:妻)となる。連帯保証人は主債務者の返済が滞った場合、主債務者とほぼ同等の支払い義務が生じる事になる。
連帯保証人になることで借入額を増やすことができますが、ローン控除、団体信用生命、所有権が認められない。
単独債務もほぼ同じです。連帯保証がないぶん借入額が減るくらい。

連帯債務

主債務者(例:夫)、連帯債務者(例:妻)となって1つの住宅ローンを契約する方法。
夫婦ともども借入額の全額分の支払い義務を負うので、連帯債務者にも住宅ローン控除が受けられる。
フラット35がこのシステムです。

ペアローン

夫婦別々に住宅ローンを組み、それぞれが各自の借入額に対して支払い義務を負う。1つの物件に2本のローン契約を結ぶことになる。
別々に組むため住宅ローン控除がともに受けられ、団体信用生命保険も適用、所有権もそれぞれの配分で認められる。
2本組むのでその分諸経費はかかる

 

という感じです。

これをみるともう選択肢はほぼ決まってますよね…我が家はペアローンを選択しました。

ペアローンのメリットである
「単独や収入合算よりも借り入れ可能金額が大きくなる」ことと、
「夫と妻の両方で住宅ローン控除を受けることができる」ことが非常に魅力的でした。
特に住宅ローン控除は大きいです。おそらく枠をめいいっぱい使えることになります。

逆にデメリットは
団体信用生命は、それぞれが加入することになるため、例えば、夫に万一のことがあった場合には、
夫が組んだ住宅ローンのみが弁済されますが、妻の分については夫死亡後も妻は自身のローンを返済し続けることになります。

…というのが一般的なのですが、これに特約をつけていくことによってこのデメリットをなくすことができます。
(まぁその分金利上乗せになるのですが)もしもの事を考えこれはつけることにしました。
今まで生命保険にかけていなかったので、これが保険のつもりです。
充分に保険を掛けている方でしたらここで掛けなくてもいいと思います。
年末調整で行う保険の控除もつかないですし…どちらかお徳かはわかりませんので、気になる方は計算してみてくださいね。
私は面倒というか、実情にあった保険をまた探すのが面倒ですし時間もないので住宅ローンの特約でまかないます。
そのほうが何かあった際のタイムラグや手続きも少ないとおもいますし。
なにもつけない…というのは個人的に何かあったときに詰むのでなにかしら保険はかけておいたほうがイイデスヨー……
(私は父を早くに亡くしているので団信には救われました…ほんとなにがおきるかわかりません)

固定金利か変動金利か

金利には固定と変動があります。

固定

借りている間金利が変動せず、ずっと固定。組んだ日の金利が適応される。
フラット35などが代表的
メリット
金利が固定されているので将来計画がしやすい。
金利や低いときに契約し、その後上昇していたらラッキー
デメリット
借りた後に金利が下がったらアンラッキー…
変動と比べると1%ほど金利が高い

変動

借りている間、情勢によって金利が上下する
メリット
固定よりも低金利
おそらく今以上に下がる事はない
メリット
今以上にあがる可能性はある。

今はマイナス金利といわれていて変動金利が1%を切っています。ですので、変動金利を選ぶ人が多いようです。
(住宅ローン減税とあわせるとなんとプラスになるという)

個人的には…
住宅ローン減税が終わる10年後に全て返すほどの余裕がある→変動型
今後の金利上昇リスクをとりたくない→固定型
かなと思いますがどう考えるかはほんと個人次第なので、いろんな情報をみて
選ぶしかないですよね^^;

ちなみに我が家ですが……

固定:変動=1:1

のハイブリッド型にしました……!なんという優柔不断。
金融機関によってはこういったフレキシブルな組み方もできますので、色々ご相談してみるといいと思います。
(もう少し変動多くした割合でも良かったなぁ……と思っています)
とりあえず10年間の住宅ローン減税適応時期にお金をためておいて、終わったらできたら半分程度返せたらいいなと思っています。
どちらを先に返済するか・・・はそのときの情勢をみて判断しようかなと思っています。

ちなみに、繰上げ返済する場合、金利が1%超えている場合は毎月でもこまめに返済して言ったほうがお得で
1%下回っているときは住宅ローン減税が終わった後にまとめて返済するほうがよい計算になるようです。
※繰り上げ返済にも期間短縮型と返済金額軽減型の2種類あってそれぞれどちらを選ぶかによっても違います。
借金ですので余裕があれば早く返してしまうことに越した事はないのですが
上記に記載したように団信に入っている場合は保険的な役割もあるので、
ある程度負担が少なくなる程度に返してしまって残りをほそぼそと返していくのもありだとおもいます。

ご利用は計画的に!

その9につづく

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